Wer eine Wohnung oder ein Haus verkauft oder vermietet, muss früher oder später ein Exposé erstellen. Viele unterschätzen, was darin stehen muss und was Interessenten tatsächlich erwarten. Ein lückenhaftes Exposé kostet Zeit, weil es unnötige Rückfragen provoziert. Ein vollständiges schafft Vertrauen und filtert von Anfang an ernsthafte Interessenten heraus.
Pflichtangaben nach dem Energieausweis
Seit der Energieeinsparverordnung und inzwischen dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in jeder Immobilienanzeige und damit auch im Exposé verpflichtend. Fehlen sie, drohen Bußgelder bis 15.000 Euro. Konkret müssen folgende Werte aus dem Energieausweis übernommen werden:
- Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
- Wesentlicher Energieträger der Heizung (zum Beispiel Erdgas, Wärmepumpe, Fernwärme)
- Baujahr des Gebäudes laut Energieausweis
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
Ein Verbrauchsausweis für ein Mehrfamilienhaus aus den 1970ern zeigt oft Werte zwischen 150 und 220 kWh/(m²·a), was Effizienzklasse E oder F entspricht. Das muss sichtbar im Exposé stehen, nicht im Kleingedruckten. Wer den Energieausweis noch nicht hat, muss ihn vor der Veröffentlichung beantragen.
Objektbeschreibung: Fakten statt Werbetexte
Die Objektbeschreibung ist der inhaltliche Kern des Exposés. Sie beantwortet alles, was ein Kaufinteressent oder Mieter wissen muss, bevor er einen Besichtigungstermin vereinbart. Wichtig ist dabei, präzise zu bleiben. Angaben wie „gemütliche Atmosphäre“ oder „top gepflegte Küche“ bringen nichts. Zahlen schon.
Zur Objektbeschreibung gehören mindestens:
- Wohnfläche in Quadratmetern (nach Wohnflächenverordnung oder mit Berechnungsgrundlage)
- Anzahl und Art der Zimmer (getrennt nach Schlafzimmer, Bad, Küche, Abstellraum)
- Baujahr und Zustand des Gebäudes
- Etage und ob ein Aufzug vorhanden ist
- Art der Heizung und Warmwasserversorgung
- Keller, Garage, Stellplatz, Balkon, Terrasse oder Garten
- Besondere Ausstattungsmerkmale (Fußbodenheizung, neue Fenster, barrierefreier Zugang)
Ein praktisches Beispiel: „3-Zimmer-Wohnung, 78 m², 2. OG ohne Aufzug, Baujahr 1962, Kernsanierung 2018, Gasheizung (Brennwertkessel 2019), Badezimmer mit Dusche und Wanne, Balkon 6 m², Tiefgaragenstellplatz inklusive.“ Das ist präzise und vollständig.
Preise und Konditionen klar ausweisen
Ob Kauf oder Miete: Die finanziellen Konditionen gehören unmissverständlich ins Exposé. Bei einem Verkauf sind das der Kaufpreis, gegebenenfalls anfallende Maklercourtage (mit prozentualer Angabe und Mehrwertsteuer) sowie der Hinweis auf Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten als Nebenkosten.
Bei Mietobjekten sind die Kaltmiete, die Nebenkosten mit Aufschlüsselung oder zumindest der Betriebskostenvorauszahlung und die Warmmiete anzugeben. Hinzu kommen Kaution (in der Regel zwei bis drei Monatskaltmieten) und Angaben zur Haustierhaltung oder gewerblichen Nutzung, falls relevant.
Professionelle Anbieter wie Immobilien Münster legen diese Konditionen in ihren Exposés strukturiert auf einer eigenen Seite dar, was Interessenten die Entscheidung deutlich erleichtert.
Grundriss und Fotos: Qualität schlägt Quantität
Ein maßstabsgetreuer Grundriss ist kein optionales Extra. Er gehört in jedes seriöse Exposé. Interessenten wollen räumliche Verhältnisse einschätzen, Möbel gedanklich platzieren und die Erschließung der Wohnung verstehen. Ein handgezeichneter Grundriss ohne Maßangaben erfüllt diesen Zweck nicht.
Bei den Fotos gilt: Lieber acht gut ausgeleuchtete Aufnahmen als zwanzig dunkle Schnappschüsse. Unbedingt abgedeckt sein sollten alle Wohnräume, das Bad, die Küche und der Außenbereich. Ein Foto vom Treppenhaus wirkt zudem professionell und gibt einen realistischen Eindruck vom Zustand des Gebäudes. Wichtig ist auch ein Außenfoto bei gutem Licht, das die Fassade vollständig zeigt.
Lagebeschreibung mit konkreten Angaben
Die Lage entscheidet beim Immobilienkauf oft mehr als die Ausstattung. Im Exposé sollte sie deshalb nicht mit „zentrale und ruhige Lage“ abgehandelt werden. Sinnvoller ist eine konkrete Auflistung:
- Entfernung zur nächsten S-Bahn- oder U-Bahn-Station (in Minuten zu Fuß)
- Nähe zu Schulen und Kindergärten (Grundschule 400 m, Gymnasium 1,2 km)
- Einkaufsmöglichkeiten im Umkreis
- Anbindung an Bundesstraße oder Autobahn
- Besonderheiten wie Park, Naherholungsgebiet oder Wassernähe
Eine Karte oder ein Screenshot aus einem Kartendienst mit eingezeichneter Objektlage ergänzt diese Angaben sinnvoll und erspart Interessenten eigene Recherche.
Rechtliches nicht vergessen
Neben den Energieausweis-Pflichten gibt es weitere rechtliche Punkte, die im Exposé nicht fehlen dürfen. Bei Eigentumswohnungen sind das die monatlichen Hausgeldzahlungen inklusive aktueller Rücklagenstand, bestehende Sondernutzungsrechte (zum Beispiel für einen Garagenstellplatz oder Gartenanteil) sowie Angaben zur Teilungserklärung.
Verkäufer müssen zudem bekannte Mängel angeben. Verschwiegene Schäden können nach dem Kauf zu Schadensersatzforderungen führen. Ein Hinweis auf bekannte Einschränkungen wie ein bestehendes Mietverhältnis, Erbbaurecht oder eingetragene Grundschulden schützt alle Beteiligten.
| Kategorie | Mindestangaben im Exposé |
|---|---|
| Energieausweis | Art, Endenergieverbrauch/-bedarf, Energieträger, Baujahr, Klasse |
| Objekt | Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr, Heizung, Extras |
| Finanzen | Kaufpreis/Miete, Nebenkosten, Courtage, Kaution |
| Unterlagen | Grundriss, Fotos, Lageplan |
| Rechtliches | Hausgeld, Mängel, Mietverhältnis, Sonderrechte |
Ein vollständiges Exposé spart am Ende Zeit für alle Beteiligten. Interessenten bekommen die Informationen, die sie für eine erste Einschätzung brauchen. Verkäufer und Vermieter bekommen Anfragen von Menschen, die wissen, worauf sie sich einlassen. Das ist kein Aufwand, sondern Effizienz.
