Wer seine Wohnung oder sein Haus verkaufen will, ohne vorher auszuziehen, steht vor einer echten Herausforderung. Das Zuhause soll weiterhin bewohnbar bleiben, gleichzeitig aber so aussehen, dass Kaufinteressenten sich vorstellen können, selbst dort zu leben. Das ist kein Widerspruch, aber es braucht eine klare Strategie.
Was Home Staging in bewohnten Räumen leisten soll
Home Staging bedeutet nicht, eine Immobilie neu einzurichten oder zu renovieren. Es geht darum, vorhandene Möbel, Farben und Strukturen so zu arrangieren, dass Räume größer, heller und neutraler wirken. In leer stehenden Objekten wird oft mit gemieteten Möbeln gearbeitet. Bei bewohnten Immobilien ist der Ansatz ein anderer: Hier wird reduziert, umgestellt und gezielt akzentuiert, ohne die Alltagsnutzung komplett zu unterbinden.
Der Effekt auf den Verkaufspreis ist messbar. Studien des Deutschen Instituts für Home Staging und Redesign zeigen, dass professionell gestagete Objekte im Schnitt 10 bis 15 Prozent mehr erzielen als vergleichbare Immobilien ohne diese Maßnahmen. Die Vermarktungszeit sinkt ebenfalls, oft von mehreren Monaten auf wenige Wochen.
Der erste Schritt: Entrümpeln ohne Verluste
Der häufigste Fehler beim Verkauf bewohnter Immobilien ist zu viel Persönlichkeit. Familienfotos an jeder Wand, Sammlerstücke im Regal, persönliche Gegenstände im Bad. Kaufinteressenten sollen eine Projektionsfläche sehen, keine fremde Biografie.
Konkret bedeutet das: Zwei Drittel der sichtbaren Gegenstände sollten vor der ersten Besichtigung weggeräumt werden. Ein Wohnzimmerregal mit 40 Büchern, Souvenirs und Familienbildern wird auf zehn neutral wirkende Bücher und zwei Dekorationsobjekte reduziert. Kellerboxen, Umzugskartons oder ein Lagerraum helfen dabei, die aussortierten Sachen vorübergehend zu deponieren.
Kleiderschränke sollten ebenfalls ausgemistet werden. Übervolle Schränke wirken auf Fotos und bei Besichtigungen wie fehlender Stauraum, selbst wenn die Schränke eigentlich groß sind.
Möbelaufstellung und Raumwirkung gezielt steuern
In vielen Wohnzimmern steht das Sofa an der Wand, weil das praktisch ist und Platz spart. Für Besichtigungen ist diese Aufstellung fast immer falsch. Möbel, die freistehend im Raum positioniert sind, schaffen eine sogenannte Gesprächszone und lassen den Raum größer wirken, weil Besucher durch den Raum hindurchgehen können, anstatt entlang der Wände.
Esstische werden oft mit zu vielen Stühlen bestückt. Ein Tisch für sechs Personen mit sechs Stühlen ringsum macht selbst große Küchen eng. Zwei oder vier Stühle reichen für die Präsentation, die übrigen kommen in den Keller.
Teppiche sind ein unterschätztes Werkzeug. Ein zu kleiner Teppich lässt Wohnzimmer unproportioniert wirken. Die Vorderbeine der Couchmöbel sollten mindestens auf dem Teppich stehen. Als Faustregel gilt: Ein Wohnzimmerteppich sollte mindestens 200 x 300 Zentimeter messen.
Licht, Farbe und die Kraft des ersten Eindrucks
Der Eingangsbereich einer Immobilie entscheidet oft in den ersten zehn Sekunden, ob ein Kaufinteressent offen oder skeptisch durch die restlichen Räume geht. Gerade Flure sind häufig dunkel, vollgestellt oder wirken nach langen Jahren des Gebrauchs abgenutzt.
Ein frischer Anstrich in Weiß oder einem hellen Greige kostet für einen durchschnittlichen Flur zwischen 150 und 300 Euro inklusive Material und ist eine der rentabelsten Einzelmaßnahmen im Home Staging. Dazu ein neuer Türläufer, eine aufgeräumte Garderobe mit maximal drei sichtbaren Jacken, und der erste Eindruck wandelt sich deutlich.
Wer in einer Region mit aktivem Immobilienmarkt verkauft, zum Beispiel über einen lokalen Anbieter für Immobilien Augsburg, weiß, dass sich Käufer bei mehreren Besichtigungen am selben Tag schnell an Vergleichsobjekte erinnern. Wer beim Licht gespart hat, verliert gegen die Konkurrenz.
Glühbirnen mit warmweißem Licht zwischen 2700 und 3000 Kelvin wirken wohnlicher als kaltweißes LED-Licht. Alle Glühbirnen in einem Raum sollten dieselbe Farbtemperatur haben. Fehlende Glühbirnen oder defekte Leuchten sollten selbstverständlich ersetzt werden, werden bei Besichtigungen aber erstaunlich oft übersehen.
Küche und Bad: Die kaufentscheidenden Räume
Küche und Bad haben überproportionalen Einfluss auf die Kaufentscheidung, obwohl sie flächenmäßig oft die kleinsten Räume sind. Hier sind die Maßnahmen klar:
- Arbeitsflächen komplett leeren: Kaffeemaschine, Toaster, Gewürzregal, Messerblock alles verschwindet. Maximal ein Dekorationsobjekt bleibt sichtbar.
- Schranktüren prüfen: Lose Scharniere, schief hängende Türen oder fehlende Griffe fallen Kaufinteressenten sofort auf und wecken Zweifel an der Gesamtqualität.
- Bad entpersonalisieren: Kein Kinderspielzeug in der Wanne, keine vollen Zahnbürsten-Becher, keine Shampoo-Armada am Wannenrand. Ein weißes Handtuchset, ein Seifenspender und eine kleine Pflanze genügen.
- Fugen reinigen oder nachziehen: Vergilbte Silikonfugen kosten optisch Jahre. Eine neue Silikonfuge kostet Material für unter 20 Euro und eine Stunde Arbeitszeit.
Was professionelles Home Staging kostet und wann es sich rechnet
Eine professionelle Home-Staging-Beratung für eine bewohnte Immobilie liegt in Deutschland je nach Objekt und Leistungsumfang zwischen 500 und 2500 Euro. Dabei ist zu unterscheiden zwischen einer reinen Beratungsstunde, bei der der Staging-Profi Empfehlungen gibt, und einer vollständigen Umsetzung inklusive Dekorationsmaterial, Möbelverleih und handwerklichen Kleinreparaturen.
Für eine 90-Quadratmeter-Wohnung mit einem angestrebten Verkaufspreis von 350.000 Euro wäre eine Investition von 1500 Euro in professionelles Staging noch bei einem Preisunterschied von unter einem halben Prozent wirtschaftlich sinnvoll. In der Praxis liegt der erzielte Mehrerlös fast immer deutlich darüber.
| Maßnahme | Ungefähre Kosten | Wirkung |
|---|---|---|
| Beratung Home Stager | 150 bis 300 Euro | Priorisierung der Maßnahmen |
| Anstrich Flur/Zimmer | 150 bis 400 Euro | Frischer, gepflegter Eindruck |
| Dekorationsmaterial | 100 bis 500 Euro | Neutralisierung, Wohlfühlatmosphäre |
| Möbelverleih | 300 bis 1000 Euro/Monat | Ergänzung fehlender Einrichtung |
| Kleinreparaturen | 50 bis 300 Euro | Vertrauen in Objektqualität |
Wer selbst Hand anlegt, kann einen großen Teil der Wirkung auch ohne Profi erzielen. Entscheidend ist, sich konsequent aus der eigenen Perspektive zu lösen und das Objekt mit den Augen eines Fremden zu betrachten. Ein befreundetes Pärchen, das die Wohnung kritisch abgeht und ehrliches Feedback gibt, ist manchmal die günstigste Investition überhaupt.
