Ein Todesfall trifft Familien selten vorbereitet. Neben Trauer und Bürokratie taucht oft schnell eine praktische Frage auf: Was passiert mit der Wohnung oder dem Haus? Ob Eigentumswohnung in Köln oder Einfamilienhaus auf dem Land, eine Immobilie wartet nicht. Nebenkosten laufen weiter, Versicherungen müssen informiert werden, und manchmal drängt ein laufender Mietvertrag auf eine Entscheidung. Wer die wichtigsten Schritte kennt, kann strukturiert handeln, statt im schlimmsten Moment zu improvisieren.
Erste Wochen: Was sofort geregelt werden muss
Unmittelbar nach dem Tod beginnen Fristen zu laufen. Die Erbschaftsteuer etwa muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls beim zuständigen Finanzamt gemeldet werden. Das gilt auch dann, wenn das Erbe noch nicht angenommen wurde. Wer die Frist versäumt, riskiert Bußgelder.
Parallel dazu sollte die Hausratversicherung des Verstorbenen innerhalb weniger Wochen kontaktiert werden. Viele Policen laufen nach einem Todesfall automatisch weiter, bis zum Ende des Versicherungsjahres, können aber vom Erben oder vom Versicherer gekündigt werden. Dasselbe gilt für eine eventuell vorhandene Gebäudeversicherung, die im Zweifelsfall unbedingt aufrechterhalten werden sollte, solange die Immobilie noch im Nachlass ist.
Falls der Verstorbene zur Miete gewohnt hat, greift Paragraf 564 BGB: Der Mietvertrag geht automatisch auf die Erben über. Diese haben dann ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende. Wer das nicht nutzt, bleibt Mieter und schuldet die Miete aus dem Nachlass.
Erbschein oder Erbschaftszeugnis: Ohne Nachweis geht nichts
Grundbuchänderungen, Bankgeschäfte, Vertragsübernahmen: Für fast alle Formalitäten rund um eine Immobilie braucht man einen Erbschein oder ein notariell beglaubigtes Testament mit Eröffnungsprotokoll. Der Erbschein wird beim Nachlassgericht beantragt, kostet je nach Nachlasswert mehrere hundert bis über tausend Euro und dauert in der Praxis oft vier bis acht Wochen.
Liegt ein notarielles Testament vor, kann in vielen Fällen auf den Erbschein verzichtet werden. Das Grundbuchamt akzeptiert dann das Testament zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll. Wer sich unsicher ist, klärt das direkt mit dem zuständigen Grundbuchamt, nicht mit allgemeinen Informationsquellen.
Die Immobilie in Ordnung bringen
Bevor eine Immobilie vermietet, verkauft oder selbst genutzt wird, muss sie in einem dokumentierten Zustand sein. Das bedeutet konkret:
- Schlüssel vollständig erfassen: Wer hat Zugänge? Nachbarn, Haushaltshilfen, frühere Lebenspartner? Alle Schlüssel einziehen oder Schloss austauschen lassen.
- Zählerstände ablesen: Strom, Gas, Wasser, Heizung, Datum notieren und fotografieren. So lassen sich spätere Abrechnungsstreitigkeiten vermeiden.
- Laufende Verträge prüfen: Strom, Gas, Telefon, Internet, Zeitungsabonnements, Streaming-Dienste. Manche laufen still weiter und erzeugen Kosten über Monate.
- Post umleiten: Eine Nachsendeadresse bei der Deutschen Post kostet ab etwa 28 Euro für sechs Monate und verhindert, dass wichtige Schreiben verloren gehen.
- Wertgegenstände sichern: Schmuck, Bargeld, Dokumente in Sicherheit bringen, am besten mit Zeugen und schriftlichem Protokoll, wenn Miterben involviert sind.
Bei Eigentumswohnungen kommt die Hausverwaltung ins Bild. Diese muss über den Todesfall informiert werden, da Hausgelder, Rücklageneinzahlungen und Beschlussfassungen der Wohnungseigentümergemeinschaft weiterlaufen. Wer hier schweigt, riskiert, dass Mahnungen und Beschlüsse ins Leere laufen.
Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung: Die Entscheidung trifft alle
Bei einer Erbengemeinschaft, also wenn mehrere Personen gemeinsam erben, kann niemand allein über die Immobilie entscheiden. Jede Vermietung, jede Renovierung, jeder Verkauf setzt Einigkeit voraus. Das klingt einfacher als es ist: Geschwister mit unterschiedlichen Lebenssituationen, unterschiedlichem Finanzbedarf und unterschiedlicher emotionaler Bindung an das Elternhaus kommen selten sofort auf einen Nenner.
Eine frühzeitige professionelle Bewertung hilft, den Streit zu versachlichen. Wer einen realistischen Marktwert kennt, diskutiert Zahlen statt Vermutungen. Für eine Immobilie in einer Großstadt wie Köln empfiehlt sich der Gang zu einem ortskundigen Fachmann: Ein erfahrener Immobilienmakler Köln kennt die aktuellen Vergleichswerte, benennt realistische Verkaufspreise und hilft dabei, die Entscheidungsfindung in der Erbengemeinschaft zu strukturieren.
Wer die Immobilie selbst nutzen möchte, muss die Anteile der Miterben auskaufen. Dazu braucht es eine notarielle Einigung und oft eine Finanzierung. Wer vermieten will, steht vor Fragen zu Mietrecht, Renovierungspflicht und steuerlicher Behandlung der Einnahmen. Ein klarer Zeitplan mit definierten Entscheidungspunkten, zum Beispiel „In drei Monaten einigen wir uns auf eine Richtung“, verhindert, dass die Immobilie jahrelang im Schwebezustand bleibt und Kosten produziert, ohne Erträge zu bringen.
Steuerliche Aspekte nicht unterschätzen
Die Erbschaftsteuer auf Immobilien bemisst sich am Verkehrswert zum Todeszeitpunkt, den das Finanzamt nach eigenen Bewertungsverfahren ermittelt. Der Wert liegt häufig unter dem tatsächlichen Marktwert, kann aber dennoch erheblich sein. Freibeträge gelten je nach Verwandtschaftsgrad: Kinder erben bis zu 400.000 Euro steuerfrei von jedem Elternteil, Ehepartner bis zu 500.000 Euro. Wer diese Grenzen überschreitet, zahlt Steuern in Staffeln zwischen 7 und 50 Prozent.
Eine Sonderregel gilt für selbstgenutzte Immobilien: Kinder, die das geerbte Haus mindestens zehn Jahre selbst bewohnen, bleiben bei einer Wohnfläche bis 200 Quadratmeter steuerfrei. Wer das Objekt vorher verkauft oder vermietet, verliert die Begünstigung rückwirkend.
Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Kauf durch den Verstorbenen kann außerdem die private Spekulationssteuer anfallen. Maßgeblich ist dabei das Anschaffungsdatum des Erblassers, nicht das des Erben. Das unterschätzen viele.
Checkliste für die ersten 90 Tage
Damit keine wichtige Frist übersehen wird, hilft eine klare zeitliche Struktur:
- Woche 1 bis 2: Erbschein beantragen, Versicherungen informieren, Schlüssel sichern, Zählerstände dokumentieren.
- Woche 3 bis 4: Laufende Verträge kündigen oder übertragen, Post weiterleiten, Hausverwaltung kontaktieren.
- Monat 2: Erbschaftsteuer beim Finanzamt melden, Immobilienbewertung in Auftrag geben, Erbengemeinschaft auf gemeinsame Entscheidung vorbereiten.
- Monat 3: Grundbuchberichtigung einleiten (Frist: zwei Jahre, aber frühzeitig handeln spart Kosten), steuerliche Beratung nutzen, Verkauf oder Vermietung konkret planen.
Ein Todesfall lässt sich nicht vorbereiten, der Umgang mit der hinterlassenen Immobilie schon. Wer die Schritte kennt und strukturiert vorgeht, schützt nicht nur das Erbe, sondern auch die Beziehungen innerhalb der Familie.
